ΜΠΙΛΛΙΑΣ ΠΑΡΗΣ Γεν. Γραµµατέας Ε ΤΕΕ/ΤΚΜ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 1. ΓΕΝΙΚΑ

Transcript

1 ΜΠΙΛΛΙΑΣ ΠΑΡΗΣ Γεν. Γραµµατέας Ε ΤΕΕ/ΤΚΜ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 1. ΓΕΝΙΚΑ Είναι γνωστό σε όλους ότι τα ιδιωτικά έργα αποτελούν για χρόνια στη χώρα µας, την ατµοµηχανή της Ελληνικής οικονοµίας. H άνοδος της οικοδοµικής δραστηριότητας συµβάλλει σηµαντικά στη διατήρηση των υψηλών ρυθµών ανάπτυξης της ελληνικής οικονοµίας. Ενδεικτικό είναι ότι η αύξηση του AEΠ κατά 4,1% σε ετήσια βάση στο δεύτερο τρίµηνο του έτους 2006 στηρίχθηκε σηµαντικά από την άνοδο των επενδύσεων κατά 13,9% σε ετήσια βάση. H εν λόγω αύξηση στις επενδύσεις αντικατοπτρίζει σε σηµαντικό βαθµό την άνοδο της δραστηριότητας στην οικοδοµή, ως απόρροια της εκρηκτικής αύξησης που παρουσίασαν το 2005 οι άδειες που εκδόθηκαν εν όψει των αλλαγών στην φορολογία των ακινήτων, οι οποίες ίσχυσαν από την 1η Ιανουαρίου του Από τα στοιχεία των ερευνών που αναφέρονται στην επαγγελµατική κατάσταση των ΠM και ΑΜ, προκύπτει ότι το 51% απασχολούνται ως εργοδότες - ελεύθεροι επαγγελµατίες. Από αυτούς, τα 2/3 περίπου ασχολούνται µε την ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα, ως µελετητές ή κατασκευαστές, έναν τοµέα που ο δυναµισµός του φθίνει. Επίσης γύρω από την οικοδοµική δραστηριότητα απασχολείται ένα σηµαντικό τµήµα της Ελληνικής κοινωνίας, είτε ως εργαζόµενοι, είτε ως προµηθευτές. Βέβαια η οικοδοµική δραστηριότητα είναι άµεσα συνιφασµένη µε το ακίνητο. Το ακίνητο διαχρονικά η πολιτεία το αντιµετωπίζει ως την γαλακτοφόρο αγελάδα και για αυτό υπήρξε από τους αιµοδότες της Ελληνικής οικονοµίας. Αυτό φαίνεται και από το γεγονός ότι τα τελευταία είκοσι χρόνια το Ελληνικό δηµόσιο έχει βάλει στο ταµείο του έξι δισεκατοµµύρια τετρακόσια εκατοµµύρια ευρώ µόνο από τη φορολογία των ακινήτων. Οι φόροι και τα τέλη που επιβαρύνουν σήµερα ένα ακίνητο είναι: 1. Φόρος εισοδήµατος µισθωµάτων. 2. Τέλος χαρτοσήµου ΟΓΑ. 3. Τεκµήριο ιδιοκατοίκησης σε κατοικίες άνω των 200 m². 4. Φόρος ιδιοxρησιµοποίησης επαγγελµατικής στέγης και β κατοικίας. 5. ΦΠΑ στην αγορά νεόδµητων κατασκευών.

2 6. Φόρος αυτόµατου υπερτιµήµατος. 7. Φόρος µεταβίβασης ακινήτων. 8. Τέλος συναλλαγής ακινήτων. 9. Φόρος συνένωσης οικοπέδων. 10. Φόρος διανοµής ακινήτων. 11. Φόρος χρησικτησίας. 12. Φόρος κληρονοµιάς. 13. Φόρος δωρεάς γονικής παροχής. 14. Φόρος αναπροσαρµογής αξίας ακινήτων επιχειρήσεων. 15. Τέλος ακίνητης περιουσίας. 16. Εισφορές σε γη και χρήµα. 17. ηµοτικά τέλη καθαριότητας φωτισµού. 18. ηµοτικός φόρος ηλεκτροδοτούµενων χώρων. 19. ηµοτικά τέλη κατάληψης πεζοδροµίου. 20. ηµοτικά δυνητικά τέλη. 21. Τέλη αποχέτευσης. 22. Εισφορά υπεραξίας ακινήτων λόγω νέων έργων. 23. Τέλος υπέρ ταµείου Νοµικών κατά τη σύνταξη συµβολαίου. 24. Τέλος µετεγγραφής υπέρ Ταµείου Νοµικών. 25. Πρόσθετο τέλος µεταγραφής συµβολαίων. 26. Τέλος εγγραφής στο Εθνικό Κτηµατολόγιο. 27. Τέλος ανάπλασης υποβαθµισµένων περιοχών υπέρ ΕΠΟΣ. 28. Έκδοση οικοδοµικής άδειας (επιβαρύνεται µε οκτώ φόρους και τέλη) 29. ΦΠΑ επί οικοδοµικών υλικών και εργασιών. 30. Φόρος Μεγάλης ακίνητης περιουσίας. 31. Φόρος που επιβάλλεται στα ακίνητα των off shore εταιρειών. 32. Φόρος από εισόδηµα στα ακίνητα. Αυτή την περίοδο συζητείται η κατάργηση των τριών τελευταίων φόρων και η αντικατάστασή τους µε ένα ενιαίο φόρο για όλα τα ακίνητα. Ο ενιαίος φόρος ακινήτων θα επιβάλλεται από το 2008 µε συντελεστή έως 0,1% στις αξίες των κτισµάτων εντός και εκτός σχεδίου πόλης και των οικοπέδων εντός σχεδίου πόλης, που έχουν στην κατοχή τους τα φυσικά πρόσωπα. Τα νοµικά πρόσωπα (επιχειρήσεις, τράπεζες κ.λπ.) θα καταβάλλουν φόρο για τα ακίνητα που κατέχουν µε υψηλότερο συντελεστή, δηλαδή άνω του 0,1%. Ο ενιαίος φόρος ακίνητης περιουσίας θα υπολογίζεται µε συντελεστή 0,1% επί των αξιών των κτισµάτων (κατοικιών, καταστηµάτων, αποθηκευτικών χώρων, θεάτρων,

3 κ.λπ.) και των εντός σχεδίου πόλης οικοπέδων που κατέχουν τα φυσικά πρόσωπα. Για τα νοµικά πρόσωπα ο συντελεστής θα ανέλθει στο 0,15% ή 0,2%. Σύµφωνα µε πληροφορίες από τον ενιαίο φόρο θα εξαιρεθούν: α) Η πρώτη κατοικία µέχρι εµβαδού 250 τ.µ. και µέχρι ενός ορίου αξίας. Για παράδειγµα ιδιοκτήτης ακινήτων µε ακίνητο 150 τετραγωνικών µέτρων αντικειµενικής αξίας στο Πανόραµα θα είναι υπόχρεος στον ενιαίο φόρο. β) Αγροί, αγροτεµάχια, βοσκότοποι, δάση και λοιπές εδαφικές εκτάσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισµού. Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως αλλά εκτός αντικειµενικού συστήµατος προσδιορισµού της αξίας των ακινήτων οικισµού θα υπαχθούν στον νέο φόρο. 2. ΦΟΡΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Στις µεταβιβάσεις των ακινήτων το φορολογικό τοπίο αλλάζει µε δύο νέες ρυθµίσεις που προωθεί το υπουργείο Οικονοµικών: Την αντικατάσταση του φόρου κληρονοµιάς, γονικής παροχής και δωρεάς µε ένα ειδικό τέλος 1% και την πλήρη απαλλαγή της πρώτης κατοικίας. Συγκεκριµένα, κατά τη µεταβίβαση ακινήτων επιβάλλονται οι εξής φόροι: Φόρος προστιθέµενης αξίας 19%. Επιβάλλεται στα νεόδµητα ακίνητα των οποίων η οικοδοµική άδεια εκδόθηκε µετά την 1 η Ιανουαρίου 2006 και αφορά απόκτηση δευτερεύουσας κατοικίας. Φόρος µεταβίβασης µε συντελεστές 9% και 11%. Βαρύνει τους αγοραστές ακινήτων των οποίων η οικοδοµική άδεια εκδόθηκε µέχρι το τέλος του Φόρος Αυτοµάτου Υπερτιµήµατος. Βαρύνει τον πωλητή ακινήτου το οποίο αποκτήθηκε µετά την 1 η Ιανουαρίου Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί µε το τέλος συναλλαγής που ανέρχεται σε 1% επί της αξίας του ακινήτου. Τέλος στις κληρονοµιές γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων. Το τέλος αυτό θα επιβάλλεται στην αξία της ακίνητης περιουσίας που προκύπτει πάνω από τα αφορολόγητα όρια. Η πρώτη κατοικία θα απαλλάσσεται από κάθε φόρο, ανεξάρτητα αν αποκτάται µε αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονοµιά. Κατά την αγορά πρώτης κατοικίας οι φορολογούµενοι θα επιβαρύνονται µόνο

4 µε τα έξοδα συµβολαίου, δικηγόρου και µεταγραφής που υπολογίζονται περίπου στο 5% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου. Είναι προφανές ότι τα παραπάνω επηρεάζουν άµεσα τους µηχανικούς στην άσκηση του επαγγελµατός τους. Οι αυξήσεις των φόρων είναι ανασταλτικός παράγοντας για επενδύσεις στο χώρο των ακινήτων. Η δηµιουργία αρνητικής ψυχολογίας στην αγορά των ακινήτων λειτουργεί πολλαπλασιαστικά και επιβαρύνει το κλίµα. Για αυτό και το τελευταίο χρονικό διάστηµα έχει καταγραφή µείωση στα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστικών επιχειρήσεων. Οι λόγοι για τους οποίους ψαλιδίστηκαν τα µεγάλα περιθώρια κέρδους, είναι οι εξής: Οι τιµές των οικοπέδων συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία. Ελεύθερες εκτάσεις - ειδικά σε παραθαλάσσιες περιοχές καθώς και στα µεγάλα αστικά κέντρα- δεν υπάρχουν, ενώ οι πληροφορίες για εντάξεις νέων περιοχών στο σχέδιο δεν έχουν επιβεβαιωθεί. Πλέον, το κόστος της γης φτάνει να αντιπροσωπεύει από 45% και το 55% του συνολικού κόστους για ένα κατασκευαστή. Οι τιµές των οικοδοµικών υλικών αυξάνουν σχεδόν µε διπλάσιο ρυθµό από τον πληθωρισµό. Τα τελευταία στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας δείχνουν ότι, τον Μάρτιο του 2007, ο πληθωρισµός της οικοδοµής έτρεξε µε ρυθµό 7,2% έναντι 4,2% τον Μάρτιο του Ξεχωρίζουν τα µεταλλικά είδη µε αύξηση 9,2%. Είναι ιδιαίτερα σηµαντική, καθώς ο σίδηρος και τα υπόλοιπα µέταλλα αντιπροσωπεύουν µεγάλο ποσοστό στον συνολικό προϋπολογισµό της οικοδοµής. Το κράτος βάζει και αυτοί το χέρι τους στο να ανεβαίνει το κόστος απόκτησης κατοικίας. Η διπλή αύξηση των αντικειµενικών αξιών (2006 και 2007) έχει επιβαρύνει την τελική τιµή ενός ακινήτου τουλάχιστον κατά 2-3 ποσοστιαίες µονάδες µέσα στον τελευταίο ενάµιση χρόνο (λόγω αύξησης των φόρων). Και αυτό χωρίς να λαµβάνεται υπόψη η επίπτωση από την επιβολή του ΦΠΑ στην οικοδοµή. Εξαιρετικά υπολογίσιµη είναι και η αύξηση στα ένσηµα του ΙΚΑ (η τελευταία έγινε από τις αρχές Μαΐου και έφτασε στο 5%). Προσθέτοντας τους παράγοντες που αναφέρθηκαν, προκύπτει ότι το κόστος κατασκευής µιας οικοδοµής έχει αυξηθεί πάνω από 10-15% το τελευταίο δεκαοκτάµηνο. Στο ίδιο διάστηµα, οι τελικές τιµές των ακινήτων δεν αυξήθηκαν τόσο πολύ, µε εξαίρεση φυσικά ορισµένες ανερχόµενες περιοχές. Είναι προφανές ότι το επόµενο χρονικό διάστηµα θα υπάρξουν και περιπτώσεις κατασκευαστών οι οποίοι θα πωλήσουν κάποια διαµερίσµατα µε µικρότερο κέρδος προκειµένου να αντιµετωπίσουν προβλήµατα ρευστότητας. Ειδικά µικροκατασκευαστές που έχουν δύο ή τρεις οικοδοµές ηµιτελείς, εµφανίζονται

5 πρόθυµοι να πουλήσουν σε χαµηλές τιµές διαµερίσµατα πρώτου και δεύτερου ορόφου. «Εκπτώσεις» αναµένεται να κάνουν και όσοι ιδιώτες βιάζονται να πωλήσουν. Πάντως, οι περισσότεροι από αυτούς που δραστηριοποιούνται στην αγορά δεν περιµένουν βίαιες εξελίξεις στην αγορά, ειδικά όσον αφορά το θέµα µείωσης των τιµών.