Ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµος (ΚΕΦ.232)

Transcript

1 Ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµος (ΚΕΦ.232) Συνοπτικός τίτλος 1. Ο παρών Νόµος θα αναφέρεται ως ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµος. Διατυπώσεις αναγκαίες για την εκτέλεση σύµβασης 2. Τηρουµένων των διατάξεων που περιέχονται πιο κάτω, κάθε σύµβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, δυνάµει διατάγµατος Επαρχιακού Δικαστηρίου ή του Ανώτατου Δικαστηρίου, αν είναι έγκυρη σύµβαση σύµφωνα µε το νόµο και α ν έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση µε αυτή, δηλαδή- (α) αν είναι γραπτή0 (β) αν ο αγοραστής εντός δύο µηνών από την ηµεροµηνία της σύµβασης καταθέσει ή µεριµνήσει ώστε να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία αντίγραφο της σύµβασης: Νοείται ότι η εν λόγω κατάθεση του αντιγράφου της σύµβασης γίνεται αποδεκτή µόνο αν υπάρχει εγγραφή στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου στο όνοµα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται µε τη σύµβαση, ή αν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται µε τη σύµβαση αν και δεν είναι εγγεγραµµένη χωριστά κατά το χρόνο της κατάθεσης της σύµβαση αποτελεί παρόλα αυτά τµήµα ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπάρχει εγγραφή στο όνοµα του πωλητή στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου ή αν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται µε τη σύµβαση περιλαµβάνει κάτι το οποίο ο πωλητής πρόκειται να οικοδοµήσει ή να φυτεύσει επί ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπάρχει εγγραφή στο όνοµα του πωλητή στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου0 (γ) αν ο αγοραστής έχει καλέσει πριν από την έγερση αγωγής για εξαναγκασµό ειδικής εκτέλεσης της σύµβασης, τον πωλητή να εµφανιστεί ενώπιον Επαρχιακού Κτηµατολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συµφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύµβαση0 (δ) αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι µηνών από την ηµεροµηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύµβαση για εξαναγκασµό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: Νοείται ότι, όταν στη σύµβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια µεταγενέστερη ηµεροµηνία για τη δήλωση µεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συµφωνήθηκε να αποπληρωθεί µε δόσεις (περιλαµβανόµενης και της περίπτωσης της σύµβασης ενοικιαγοράς), η εξάµηνη προθεσµία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ηµεροµηνία που προβλέπεται στη σύµβαση η οποία είναι µεταγενέστερη αυτής. Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείµενο της πώλησης, αφορά τµήµα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική µερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνοµα του πωλητή, η εξάµηνη προθεσµία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ηµεροµηνία κατά την οποία ο πωλητής µε συστηµένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιµος να προβεί στη µεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή µε άλλο τρόπο αντί µε γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάµηνη προθεσµία αρχίζει από την ηµεροµηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εµφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού

2 Κτηµατολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη µεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείµενο της σύµβασης. Εκτέλεση σύµβασης.. 3.-(1) Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε νόµο περί του αντιθέτου, οποιοδήποτε Δικαστήριο δύναται µε διάταγµα του να διατάξει όπως οποιαδήποτε σύµβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση µε την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2 εκτελεστεί ειδικά: Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται µε σύµβαση αποτελείται από τµήµα (άλλο από εξ αδιαιρέτου µερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, για το οποίο τµήµα δεν υπάρχει ιδιαίτερη εγγραφή, η σύµβαση αυτή δεν δύναται να εκτελεστεί ειδικά δυνάµει των διατάξεων του Νόµου αυτού προτού ληφθεί η άδεια ή έγκριση που απαιτείται από κάθε νόµο που ισχύει εκάστοτε για διενέργεια εγγραφής στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου για την ακίνητη ιδιοκτησία που συµφωνήθηκε να πωληθεί µε τη σύµβαση και να προσαχθεί η άδεια και το πιστοποιητικό έγκρισης ή αντίγραφα αυτών στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο. Νοείται περαιτέρω ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται µε σύµβαση αποτελείται από τµήµα (άλλο α πό εξ αδιαιρέτου µερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή και ο πωλητής υπαιτίως καθιστά ανέφικτη τη δηµιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή αµ ελεί ή αδικαιολόγητα αρνείται να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για τη δηµιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή στα αναγκαία διαβήµατα για την εξασφάλιση των απαιτούµενων από οποιοδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόµο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη δηµιουργία ξεχωριστής εγγραφής της εν λόγω ιδιοκτησίας στο µητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, το δικαστήριο δύναται µε διάταγµα του- (i) Να διατάξει τον υπόχρεο πωλητή να πράξει τούτο µέσα σε τακτή προθεσµία που το Δικαστήριο κρίνει εύλογη υπό τις περιστάσεις0 ή (ii) να διορίσει οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο κατά την κρίση του πρόσωπο µε εξουσιοδότηση να υπογράφει για λογαριασµό και στο όνοµα του υπόχρεου πωλητή κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο ή να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη πρόσφορη και αναγκαία ενέργεια η οποία νοµικά µπορούσε και θα έπρεπε να γίνει από τον πωλητή µε σκοπό τη δηµιουργία της ξεχωριστής εγγραφής στο µητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου: Νοείται έτι περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δύναται, έπειτα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόµενου προσώπου, να διατάξει την αντικατάσταση του υπόχρεου πωλητή ή του διορισθέντος δυνάµει της υποπαραγράφου (ii) προσώπου για λόγους αµέλειας ή παράλειψης εκτέλεσης των καθηκόντων του ή λόγω σωµατικής ή διανοητικής ανικανότητας του να εφαρµόσει το διάταγµα του Δικαστηρίου ή για οποιαδήποτε άλλη αιτία που το Δικαστήριο θεωρεί εύλογη ή να εκδώσει οποιοδήποτε άλλο διάταγµα θεωρεί αναγκαίο ή εύλογο υπό τις περιστάσεις. (2) Κατά την έκδοση διατάγµατος δυνάµει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (1), το Δικαστήριο λαµβάνει υπόψη του το περιεχόµενο του πωλητήριου εγγράφου, τη φύση, τη χρήση και την έκταση της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία έχει πωληθεί, το στάδιο αποπεράτωσης των κατασκευαστικών εργασιών και οποιεσδήποτε άλλες σχετικές συνθήκες και προβαίνει, όπως κρίνει δίκαιο και πρέπον, σε έκδοση διαταγής ως προς τα έξοδα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας για δηµιουργία ξεχωριστής εγγραφής και ως προς τα έξοδα που απαιτούνται για την εξασφάλιση των απαιτούµενων πιστοποιητικών, αδειών και εγκρίσεων σύµφωνα µε τη δεύτερη επιφύλαξη του εδαφίου (1): Νοείται ότι το πρόσωπο, πλην του υπόχρεου πωλητή, το οποίο δυνάµει του διατάγµατος έχει καταβάλει τις δαπάνες και τα έξοδα που απορρέουν από την υλοποίηση του αποκτά δικαίωµα αγωγής για τις καταβληθείσες δαπάνες εναντίον του υπόχρεου πωλητή ή οποιουδήποτε προσώπου ή προσώπων που οφελούνται άµεσα από τη δηµιουργία της ξ εχωριστής εγγραφής σύµφωνα µε το εδάφιο (1). (3) Το Δικαστήριο, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας για έκδοση οποιουδήποτε διατάγµατος δυνάµει του παρόντος άρθρου, ακούει τον οικείο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Λειτουργό αναφορικά µε οποιεσδήποτε πληροφορίες που το Δικαστήριο κρίνει χρήσιµες για την προσφορότερη έκδοση του διατάγµατος,

3 περιλαµβανοµένων και πληροφοριών σχετικών µε εµπράγµατα βάρη κατά της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ή µε απαγορεύσεις κατά του υπόχρεου πωλητή ιδιοκτήτη της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας. Δικαστικό διάταγµα πρέπει να εκτελεστεί εντός τριών µηνών 4. Αν οποιοδήποτε πρόσωπο, προς όφελος του οποίου εκδόθηκε δικαστικό διάταγµα που διατάσσει ειδική εκτέλεση σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, απευθυνθεί εντός τριών µηνών από την ηµεροµηνία του διατάγµατος στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία για τη µεταβίβαση αυτής στο όνοµα του, και προβεί σε όλες τις αναγκαίες πράξεις και ενέργειες για να καταστεί δυνατή η διενέργεια της µεταβίβασης, ο αρµόδιος λειτουργός του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, µε την παρουσίαση προς αυτόν του διατάγµατος ή επίσηµου αντιγράφου αυτού, δύναται να µεριµνήσει ώστε να διενεργηθούν στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου όλες οι εγγραφές αυτές που είναι αναγκαίες για εφαρµογή του διατάγµατος: Νοείται ότι το Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο, το οποίο καλείται να διενεργήσει εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας σύµφωνα µε δικαστικό διάταγµα που εκδόθηκε δυνάµει των διατάξεων του Νόµου αυτού, δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο για οδηγίες σε σχέση µε οποιοδήποτε θέµα που προκύπτει κατά τη διενέργεια της εγγραφής αυτής, και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει τέτοιες οδηγίες τις οποίες ήθελε κρίνει αναγκαίες. Δικαίωµα για ειδική εκτέλεση παύει αν ιδιοκτησία δεν µεταβιβαστεί εντός ορισµένου χρόνου 5. Αν οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδόθηκε δικαστικό διάταγµα που διατάσσει ειδική εκτέλεση σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, αµελήσει ή παραλείψει να απευθυνθεί για τη µεταβίβαση αυτής στο όνοµα του και να προβεί σε όλες τις αναγκαίες πράξεις και ενέργειες για να καταστεί δυνατή η διενέργεια της µεταβίβασης, εντός τριών µηνών από την ηµεροµηνία του διατάγµατος, το δικαίωµα αυτού να αξιώσει ειδική εκτέλεση της σύµβασης παύει απολύτως και τερµατίζεται, και καµιά µεταβίβαση της ιδιοκτησίας δεν διενεργείται στο όνοµα του αγοραστή στα βιλία του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, δυνάµει της εξουσιοδότησης του διατάγµατος. Νοείται ότι το διάταγµα ειδικής εκτέλεσης σύµβασης µπορεί να ανανεωθεί υπό του αρµόδιου δικαστηρίου, αν κρίνει τούτο δίκαιο και πρέπον υπό τις περιστάσεις. Αποτέλεσµα µεταβίβασης δυνάµει δικαστικού διατάγµατος για ειδική εκτέλεση 6. Όταν οποιοσδήποτε αγοραστής δυνάµει σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας λάβει δικαστικό διάταγµα για την εκτέλεση της σύµβασης και µεριµνήσει δεόντως ώστε να µεταβιβαστεί η ιδιοκτησία στο όνοµα του στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, η ιδιοκτησία κατόπι της µεταβίβασης αυτής περιέρχεται σε αυτόν ως προς κάθε δικαίωµα ιδιοκτησίας και συµφέρον σε αυτή του πωλητή δυνάµει της σύµβασης0 και το Δικαστήριο µε διάταγµα του οποίου διατάχτηκε ειδική εκτέλεση της σύµβασης, δύναται να εκδώσει όλα τα διατάγµατα αυτά που διατάσσουν τον πωλητή να παραδώσει κατοχή της ιδιοκτησίας ή διαφορετικά για εξασφάλιση του αγοραστή στην κατοχή αυτής, ως το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει σωστό. Συνέπειες κατάθεσης αντιγράφου σύµβασης στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο 7.-(1) Κατάθεση αντίγραφου σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Νόµου αυτού επενεργεί ως εµπράγµατο βάρος (µε την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόµους του 1965 και 1970) επί τέτοιας ιδιοκτησίας από την κατάθεση αυτού- (α) µέχρι την εκπνοή των προθεσµιών που προβλέπονται στην παράγραφο (δ) του άρθρου 2, εφόσον δεν ήθελε εγερθεί αγωγή εντός των αναφερόµενων προθεσµιών για ειδική εκτέλεση της σύµβασης0 ή (β) αν το Δικαστήριο, κατά την εκδίκαση αγωγής που εγέρθηκε εντός των προθεσµιών που αναφέρονται στην παράγραφο (α), µε την απόφαση του αρνηθεί να διατάξει ειδική εκτέλεση της

4 σύµβασης, µέχρι της εκπνοής της νενοµισµένης προθεσµίας για υποβολή έφεσης από την απόφαση αυτή και εφόσον δεν ήθελε υποβληθεί τέτοια έφεση0 ή (γ) αν υποβληθεί έφεση όπως στην παράγραφο (β), µέχρι την έκδοση της απόφασης σε αυτή και εφόσον αυτή επικυρώνει την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ή0 (δ) µέχρι την εκπνοή της προθεσµίας που προβλέπεται στο άρθρο 4, αν το πρόσωπο υπέρ του οποίου εκδόθηκε διάταγµα για ειδική εκτέλεση της σύµβασης αµ ελήσει ή παραλείψει να συµµορφωθεί µε τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου, ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο εµπράγµατο βάρος επί αυτής µεταγενέστερο της κατάθεσης αυτής αλλά άνευ επηρεασµού κάθε άλλου εµπράγµατου βάρους επί αυτής το οποίο προηγείται αυτής, η ακίνητη ιδιοκτησία που συµφωνήθηκε να πωληθεί µε τη σύµβαση, δύναται να εγγραφεί στο όνοµα του αγοραστή σύµφωνα µε το άρθρο 4 και τηρουµένων των διατάξεων αυτού: Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που συµφωνήθηκε να πωληθεί µε τη σύµβαση αποτελεί τµήµα (άλλο από το εξ αδιαιρέτου µερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραµµένης στο όνοµα του πωλητή, η κατάθεση αντιγράφου της σύµβασης, δυνάµει του άρθρου αυτού επενεργεί ως εµπράγµατο βάρος, σύµφωνα µε τα πιο πάνω- (α) µέχρι τη διενέργεια, κατόπι διαχωρισµού, ιδιαίτερης εγγραφής για το εν λόγω τµήµα στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, επί ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία περιλαµβάνεται στην εγγραφή που υπάρχει στο όνοµα του πωλητή, νοουµένου ότι κατόπι της κατάθεσης αυτής της σύµβασης οι διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 29, του εδαφίου (1) του άρθρου 31 και οι διατάξεις του εδαφίου (6) του άρθρου 41 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόµων του 1965 και 1970 οι οποίες αναφέρονται σε προγενέστερη υποθήκη θα εφαρµόζονται ωσάν η κατάθεση αυτή είχε συστήσει, τηρουµένων των αναλογιών, υποθήκη δυ νάµει των προαναφερθέντων Νόµων αντί εµπράγµατο βάρος δυνάµει του Νόµου αυτού0 (β) µε τη διενέργεια, κατόπι διαχωρισµού, ιδιαίτερης εγγραφής για το εν λόγω τµήµα στο µητρώο του Επαρχιακού Κτηµατολογικού Γραφείου, επί µόνου του τ µήµατος αυτού, παύει για το σκοπό αυτό να επενεργεί ως εµπράγµατο βάρος επί του υπολοίπου της ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή το οποίο προηγουµένως περιλαµβανόταν στην εγγραφή αυτή στο όνοµα του. (2) Η κατάθεση αντιγράφου σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Νόµου αυτού δεν επενεργεί, ούτως ώστε να µαταιώσει ή να καθυστερήσει την πώληση της ακίνητης αυτής ιδιοκτησίας, η οποία δυνατό να είχε διαταχτεί από Δικαστήριο πριν από την ηµεροµηνία της κατάθεσης αυτής. Επιφύλαξη εξουσίας Δικαστηρίου 8. Καµιά διάταξη η οποία περιέχεται στο Νόµο αυτό δεν ερµηνεύεται ότι αποστερεί οποιοδήποτε Δικαστήριο από το δικαίωµα να επιδικάσει αποζηµιώσεις για παράβαση σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, όταν το Δικαστήριο κρίνει αυτό σκόπιµο, αντί να διατάσσει ειδική εκτέλεση της σύµβασης. Ευθύνη κληρονόµων πωλητή 9. Αν οποιοσδήποτε πωλητής δυνάµει σύµβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση µε την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2, αποβιώσει µετά την κατάρτιση της σύµβασης, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει από τους κληρονόµους του πωλητή κάθε θεραπεία, όπως δικαιούται από το Νόµο αυτό να αξιώσει από τον πωλητή. Θεραπείες πωλητή

5 10. Όταν οποιοσδήποτε αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάµει σύµβασης σε σχέση µε την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2, αρνηθεί να καταβάλει το τίµηµα αγοράς και αποδεχτεί την ιδιοκτησία, η θεραπεία του πωλητή δυνάµει της σύµβασης αποτελείται µόνο από αποζηµιώσεις. Σηµείωση 17 του Ν. 81(Ι)/2011Έναρξη της ισχύος του Ν. 81(Ι)/2011 Η ισχύς του παρόντος Νόµου [Σ.Σ.: δηλαδή του Ν. 81(Ι)/2011] αρχίζει µετά την παρέλευση τριών µηνών από την ηµεροµηνία δηµοσίευσής του στην Επίσηµη Εφηµερίδα της Δηµοκρατίας. Σηµείωση 18 του Ν.81(Ι)/2011Κατάργηση Από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου [Σ.Σ.: δηλαδή του Ν. 81(Ι)/2011] καταργείται ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµος.